Долевое строительство – это форма финансирования строительства, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства будущих собственников (дольщиков) для финансирования строительства многоквартирных домов. Данный процесс строго регулируется государством, обеспечивая защиту прав дольщиков.
Правоотношения в данной сфере регулируются:
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №214), Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1), Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее – Постановление Правительства РФ №442).
Рассмотрим самые значимые изменения в сфере долевого строительства.
Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 482-ФЗ) внесены поправки в Закон об участии в долевом строительстве, касающиеся качества объекта долевого строительства и ответственности застройщика за нарушение соответствующих требований.
Так, с января 2025:
- гарантийный срок на результат производства отделочных работ на ОДС и элементов отделки устанавливается договором участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ, договор) и не может составлять менее чем один год со дня передачи ОДС участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Закона №214-ФЗ);
- при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого ОДС элементов отделки, изделий и оборудования общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены ДДУ, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Данное положение не применяется при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных за нарушение срока передачи ОДС, а также не распространяется на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора (ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ).
При этом необходимо учитывать, что указанные положения об ограничении размера ответственности застройщика за качество отделочных и прочих перечисленных работ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных не только после 01.01.2025, но и до этой даты - в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025 (ч. 5 ст. 6 Закона №482-ФЗ).
Также, с 01.03.2025 вступили в силу изменения, позволяющие застройщикам предусматривать в ДДУ условие о том, что результат производства отделочных работ на ОДС и входящие в его состав элементы отделки соответствуют стандарту застройщика, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее - ФИФС). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ, не могут быть ниже установленных минимальных требований. В этом случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора (ч. 4.7 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
Минимальные требования к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки утверждены приказом Минстроя России от 19.02.2025 №91/пр "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки" (далее - Приказ №91/пр. Согласно ч. 4 ст. 6 Закона №482-ФЗ к нормативному правовому акту Российской Федерации, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному ч. 4.7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не применяются положения ч. 1 ст. 3 и ст. 11 Федерального закона от 31.07.2020 №247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации"), вступившим в силу с 11.03.2025 и действующим в течение шести лет - до 11.03.2031.
Таким образом, застройщик вправе разработать собственный стандарт качества отделочных работ и элементов отделки, зарегистрировать его в ФИФС и включать в ДДУ, заключаемые с 01.03.2025, условие о том, что ОДС в части качества отделки и ее элементов должен соответствовать данному стандарту.
Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продлены на 2025 г. полномочия Правительства РФ на установление особенностей финансовых санкций и других мер ответственности по ДДУ, а также особенности передачи объекта долевого строительства его участнику. Это право было реализовано правительством и на 2025 г., в частности продлен и расширен мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ, а также продлено действие особенностей передачи объекта по ДДУ. А именно:
- неустойка за просрочку НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ за период с 22 марта 2024 года по 1 января 2026 года. Это самый важный пункт. Даже если просрочка продолжается, за эти месяцы пеня не копится;
- проценты за пользование вашими деньгами (при расторжении договора) также не начисляются с 1 января 2025 года по 1 января 2026 года;
- штраф за отказ от добровольной выплаты не начисляется в период с 1 января 2025 года по 1 января 2026 года;
- предоставлена отсрочка по уже взысканным суммам. Если суд уже состоялся, и у вас на руках есть исполнительный лист о взыскании с застройщика неустойки или штрафа, то его исполнение через банки отсрочено до 1 января 2026 года.
Правоотношения в данной сфере регулируются:
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №214), Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1), Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее – Постановление Правительства РФ №442).
Рассмотрим самые значимые изменения в сфере долевого строительства.
Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 482-ФЗ) внесены поправки в Закон об участии в долевом строительстве, касающиеся качества объекта долевого строительства и ответственности застройщика за нарушение соответствующих требований.
Так, с января 2025:
- гарантийный срок на результат производства отделочных работ на ОДС и элементов отделки устанавливается договором участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ, договор) и не может составлять менее чем один год со дня передачи ОДС участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Закона №214-ФЗ);
- при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого ОДС элементов отделки, изделий и оборудования общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены ДДУ, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Данное положение не применяется при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных за нарушение срока передачи ОДС, а также не распространяется на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора (ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ).
При этом необходимо учитывать, что указанные положения об ограничении размера ответственности застройщика за качество отделочных и прочих перечисленных работ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных не только после 01.01.2025, но и до этой даты - в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025 (ч. 5 ст. 6 Закона №482-ФЗ).
Также, с 01.03.2025 вступили в силу изменения, позволяющие застройщикам предусматривать в ДДУ условие о том, что результат производства отделочных работ на ОДС и входящие в его состав элементы отделки соответствуют стандарту застройщика, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее - ФИФС). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ, не могут быть ниже установленных минимальных требований. В этом случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора (ч. 4.7 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
Минимальные требования к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки утверждены приказом Минстроя России от 19.02.2025 №91/пр "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки" (далее - Приказ №91/пр. Согласно ч. 4 ст. 6 Закона №482-ФЗ к нормативному правовому акту Российской Федерации, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному ч. 4.7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не применяются положения ч. 1 ст. 3 и ст. 11 Федерального закона от 31.07.2020 №247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации"), вступившим в силу с 11.03.2025 и действующим в течение шести лет - до 11.03.2031.
Таким образом, застройщик вправе разработать собственный стандарт качества отделочных работ и элементов отделки, зарегистрировать его в ФИФС и включать в ДДУ, заключаемые с 01.03.2025, условие о том, что ОДС в части качества отделки и ее элементов должен соответствовать данному стандарту.
Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продлены на 2025 г. полномочия Правительства РФ на установление особенностей финансовых санкций и других мер ответственности по ДДУ, а также особенности передачи объекта долевого строительства его участнику. Это право было реализовано правительством и на 2025 г., в частности продлен и расширен мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ, а также продлено действие особенностей передачи объекта по ДДУ. А именно:
- неустойка за просрочку НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ за период с 22 марта 2024 года по 1 января 2026 года. Это самый важный пункт. Даже если просрочка продолжается, за эти месяцы пеня не копится;
- проценты за пользование вашими деньгами (при расторжении договора) также не начисляются с 1 января 2025 года по 1 января 2026 года;
- штраф за отказ от добровольной выплаты не начисляется в период с 1 января 2025 года по 1 января 2026 года;
- предоставлена отсрочка по уже взысканным суммам. Если суд уже состоялся, и у вас на руках есть исполнительный лист о взыскании с застройщика неустойки или штрафа, то его исполнение через банки отсрочено до 1 января 2026 года.