Консультационный центр по защите прав потребителей

Верховный Суд РФ установил, что ремонт крыши в новостройке – обязанность управляющей организации, даже если причиной протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

История дела: в связи с многочисленными жалобами жителей многоквартирного дома, по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников помещений – стен, перекрытий, кровли,  жилищной инспекцией была организована внеплановая выездная проверка, в ходе которой осмотрена крыша дома и обнаружены прорехи в металлической кровле. По заключению жилищной инспекции, в данной ситуации виновата управляющая организация, т.к. не были произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее обслуживание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). Жилищная инспекция выдала предписание управляющей организации с формулировкой "произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши многоквартирного дома - устранить вышеуказанные нарушения".
Однако, управляющая организация с предписанием не согласилась, обратившись в суд с заявлением к жилищной инспекции о признании недействительным выданного документа. В суде управляющая организация ссылалась на следующее:
- по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
- следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, - сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
- управляющая организация управляет спорным многоквартирным домом по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества. Следовательно, нет средств на ремонт крыши. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
- согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить "капитальный" характер;
- значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако общего собрания собственников помещений дома по данному вопросу не было, а при отсутствии соответствующего решения общего собрания проводить работы по капремонту недопустимо.
В первой инстанции управляющая организация выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, - в связи с тем, что предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у управляющей организации объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), и она проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.
Жилищная инспекция обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на постановление суда округа, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просила его отменить и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ,  рассмотрев материалы дела, отменила постановление суда округа и оставила в силе постановление апелляционного суда ссылаясь на следующие основания:
- согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003г.), управляющая организация должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций, от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития деформации в различных кровельных конструкциях;
- согласно п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013г.) - к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирного дома, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно;
- суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на управляющую организацию возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
Следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы управляющей организации. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.


Актуально