Консультационный центр по защите прав потребителей

О ремонте балконных плит в МКД: текущий или капитальный?

На основании законодательства РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах относится, также, и балкон, точнее, бетонная плита балкона – его пол. Давайте выясним, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Несущая стена и балконная плита признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (пп. в п. 2 ПП РФ № 491 от 13.08.2006г., ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В то же время, за козырёк, крышу, парапет и остекление несёт ответственность сам собственник.
Следует учесть, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе и балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013г. Пунктом 9 указанного Постановления предусмотрено выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.
В ходе плановых осмотров управляющая организация должна определять состояние балконных плит и при необходимости планировать их ремонт. В соответствии с п. 2.1.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003г. такие осмотры должны проводиться не реже двух раз в год (весной и осенью). На основании п. 2.1.5 Постановления Госстроя РФ № 170, после проведения таких осмотров, если были выявлены повреждения, управляющие организации в течении месяца составляют перечень работ по ремонту балкона.
Согласно п. 4.2.4 Постановления Госстроя РФ № 170, управляющая организация должна: проверять правильность использования балконов жителями дома; не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения; разъяснять жителям дома правила эксплуатации балконов.
Необходимо знать, что осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в многоквартирном доме. На основании п. 4.2.4.2 Постановления Госстроя РФ № 170, если при осмотре балкона были обнаружены признаки повреждений, управляющая организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
В первую очередь управляющей компании необходимо:
- составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, описав характер и место повреждений, причину;
- определить характер и объём требуемых восстановительных работ;
- определить источник финансирования;
- если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей - закрыть и опломбировать вход на балкон до окончания выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).
Ремонт балконов оплачивают собственники помещений в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание общего имущества дома.
Вместе с тем важно различать, какой именно ремонт требуется балкону. Если повреждения незначительны и могут быть устранены текущим ремонтом, то оплата идет из средств, которые жители дома ежемесячно вносят за содержание и ремонт общего имущества дома. Если повреждения более масштабны и требуется проведение капитального ремонта, то в этом случае необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует отметить, что отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно препятствовать управляющей организации провести текущий ремонт балконной плиты.
Такие выводы можно сделать исходя из судебной практики, рассмотрев два разных случая.
1. Собственник проживал в многоквартирном доме, требовавшем капитального ремонта, но данный дом не был включен в региональную программу. Балконная плита в квартире собственника была с повреждениями, и он обратился к управляющей организации с заявлением о проведении ремонта. Однако, управляющая организация отказала ему в ремонте, сославшись на то, что данная балконная плита требует капитального ремонта.
После обращения собственника в органы жилищного надзора была организована проверка, по результатам которой установлено, что балконная плита имеет незначительные повреждения, и её ремонт должен быть выполнен за счёт средств, вносимых жителями дома на содержание и ремонт общего имущества данного дома.
Управляющая организация собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН, которая постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В итоге, была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник был вынужден обратиться в суд. Суд установил, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. На основании п. 4.2.4.2 Постановления Госстроя РФ №170 в такой ситуации принимать меры обязана управляющая организация. Также, судом было отмечено, что управляющая организация не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности и угрожал жизни и здоровью граждан.
Также, судом было отмечено, что в соответствии с п. 2.3.7 Постановления Госстроя РФ №170 в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, который обеспечит нормативные условия для проживания граждан. В итоге, суд обязал управляющую организация провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
2. В многоквартирном доме, балконная плита находилась в аварийном состоянии. Осмотр данного балкона проводили представители управляющей организации и муниципалитета, после чего был составлен акт осмотра. Чтобы избежать падения балконной плиты, комиссией было принято решение о её демонтаже. Управляющая организация данное решение исполнила. Позднее, данную квартиру купили, и новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. Но управляющая организация отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта.
Собственник обратился в суд. Однако суд встал на сторону управляющей организации, так как комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии, где износ элементов данного балкона составлял более 50%, плита ремонту и восстановлению не подлежала, в связи с чем она была демонтирована.
Суд указал, что восстановление балкона относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, и на основании п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ такое решение должны принять собственники помещений на общем собрании. Иск был отклонен, а собственнику рекомендовано инициировать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Вывод: Управляющая организация должна вовремя реагировать на жалобы жителей дома относительно состояния балконов. Если из-за износа балконной плиты произойдёт её обрушение, то ответственность за это будет нести управляющая организация и её должностные лица.

Актуально