Консультационный центр по защите прав потребителей

О предполагаемых изменениях в жилищном законодательстве

На рассмотрении Государственной думы находится проект Федерального закона №634320-8 "О внесении изменений в статьи 156 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации", который направлен на установление объективного размера платы за жилое помещение, а также увеличение срока самого первого договора управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком этого дома с любой выбранной им управляющей организацией не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. На данный момент срок такого договора с управляющей организацией не может превышать трех месяцев. Проектом же, предлагается увеличить этот срок до одного года.
На основании ч.14 ст.161 и п.3 ч.5 ст.162 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом в первые три месяца с даты ввода в эксплуатацию осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления. Такой срок необходим для фактического заселения многоквартирного дома и выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления и лица, ответственного за осуществление данных функций.
Однако, практика показывает, что за три месяца со дня ввода дома в эксплуатацию собственники в приобретенных ими квартирах не проживают, а осуществляют ремонтные работы. И в первые месяцы еще не успевает сложиться сообщество собственников, позволяющее сформировать их волеизъявление относительно способа управления многоквартирным домом, а также порядка и особенностей содержания и текущего ремонта общего имущества, что затрудняет проведение общего собрания в данный период.
Заключившая договор управления с застройщиком управляющая организация, в указанный период фактически не приступает к функциям по управлению многоквартирным домом, а является только промежуточным звеном между застройщиком и собственниками помещений в этом доме.
К полномочиям такой управляющей организации относятся лишь выполнение аварийных работ (по заявкам граждан) и осуществление деятельности по предъявлению к оплате платежных документов за жилое помещение и коммунальные услуги. Такая управляющая организация не может планировать порядок и последовательность выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а следовательно не заинтересована в качественном выполнении работ и оказании услуг по управлению многоквартирным домом.
Таким образом, трехмесячный срок, предусмотренный законодательством для определения способа и порядка управления многоквартирным домом - новостройкой, является явно недостаточным и его необходимо продлить до одного года.
Следует отметить, что продление максимального срока договора с управляющей организацией до одного года будет гармонировать с появившимся в Жилищном кодексе РФ запретом смены управляющей организации в многоквартирном доме в течение первого года управления домом (Федеральный закон от 4 августа 2023г. №434-ФЗ).
Данные нововведения позволят обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты его фактического заселения.
Вместе с тем, проектом предлагается внести дополнения в ч.7 ст.156 Жилищного кодекса РФ, где будет предусмотрено определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не только с учетом предложений управляющей организации, но и на основании технической документации на многоквартирный дом.
Такой подход расчета размера платы за содержание жилого помещения является наиболее объективным и учитывающим все характеристики дома, что предотвратит установление необоснованного размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.


Актуально