Консультационный центр по защите прав потребителей

О передаче недвижимости дольщикам по новым правилам

25 марта 2022 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее – ПП РФ от 23.03.2022 г. № 442). Новые правила являются временными и действуют до конца 2022 года. Одно из основных изменений – теперь положения Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года №2300-1 не могут применяться к дольщикам.
Застройщик и участник долевого строительства (далее – дольщик), по соглашению сторон, вправе изменить срок передачи объекта долевого строительства в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома (и (или) иного объекта недвижимости), но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и без внесения изменений в проектную декларацию.
Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности передать объект, а также предложение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятии дольщиком, составленные в форме электронного документа – могут быть направлены на электронную почту дольщика, указанную в договоре. Данные документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью лица, который уполномочен действовать от имени застройщика.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по передаточному акту (или иному документу о передаче такого объекта), который подписывается дольщиком и застройщиком с учетом следующих особенностей:
- если обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, дольщик и застройщик, до подписания передаточного акта, составляют акт осмотра (в соответствии с пп. "л" п. 1 ПП РФ от 23.03.2022 г. № 442)  с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией (в соответствии с пп. "к" п. 1 ПП РФ от 23.03.2022 г. № 442) (далее – специалист).  Если специалист, согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства, то расходы по оплате его услуг возмещаются застройщиком;
- если существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства нет, стороны указывают в передаточном акте перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий о недостатках их определяют по акту осмотра, составленному с участием специалиста.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые подтверждены актом осмотра, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (в соответствии с пп. "д" п. 1 ПП РФ от 23.03.2022 г. № 442), либо отказаться от подписания данного акта и исполнения договора, и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств.
Если, после выявления недостатков дольщик обращается к застройщику с требованием о безвозмездном их устранении, то застройщик удовлетворяет такое требование в срок не превышающий 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, то удовлетворить такое требование застройщик должен в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
При отказе застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков, либо неудовлетворении его в установленный срок, дольщик имеет право, по своему выбору, подать иск в суд или обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение выявленных недостатков. Такие требования подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления дольщиком.
В случае, когда дольщик не предоставляет застройщику доступ на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, то дольщик не вправе обращаться в суд с требованиями: о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора; о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Если же дольщик уклоняется от осмотра объекта до подписания передаточного акта – застройщик вправе, по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику, составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.
Также, документом предусматривается последовательность проведения технического обследования объекта долевого строительства. Такое обследование (далее – осмотр) осуществляется в следующем порядке:
- специалист, проводящий осмотр, определяется по соглашению с дольщиком;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается сторонами в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий согласно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- стороны обеспечивают свое присутствие (либо присутствие уполномоченных представителей) по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время осмотра;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом, дольщик направляет застройщику акт осмотра, который составляется в произвольной форме и включает в себя: дату осмотра, фамилию, имя, отчество специалиста; сведения о квалификации специалиста; информацию специалиста о наличии (либо отсутствии) нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.




Памятки