«Долой долгострой!» Об изменениях законодательства в сфере долевого строительства


По данным Минстроя, в России более 2 тысяч  проблемных домов. По оценкам же депутатов, в стране около 200 тыс. обманутых граждан-дольщиков. Чтобы решить проблему, власти хотят сменить схему привлечения денег граждан на банковское финансирование, даже если это приведет к удорожанию жилья.

В России 25 декабря 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Покупка жилья по ДДУ (договор долевого участия) для многих граждан стала выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к застройщикам и усиливающих защиту прав граждан.

После 30 июня 2019 года застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов - привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки будут проводится только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство - проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало ранее.

Еще в 2014 году вступили в силу положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора условного депонирования (создания счета эскроу), однако создание подобных счетов не являлось обязательным для застройщиков. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Условное депонирование - такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента), коим в данном случае будет выступать банк.

Эскроу-счет (англ. escrow) - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

То есть теперь дольщики будут вносить денежные средства не на счет застройщика, а на эскроу-счет банка (эскроу-агента). Застройщик в свою очередь получит указанные денежные средства только после представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом.

Для заключения договора условного депонирования помимо желания покупателя (депонента) и продавца(бенефициара) заключить сделку, необходимо также согласие третей стороны - банка (эскроу-агента). Поскольку эскроу-агент несет ответственность за обеспечение безопасности финансовой сделки, в его интересах будет ведение  определенного контроля «финансовой надежности» застройщика, что позволит избежать возможного мошенничества со стороны последнего.

Кроме того договор условного депонирования в сфере купли-продажи недвижимости минимизирует возможную необходимость обращения покупателя в суд, поскольку в интересах застройщика будет скорейшая сдача объекта в эксплуатацию, ведь изначально строительство будет осуществляться за его счет (и за счет привлеченных им инвесторов), а денежные средства покупателя поступят в адрес застройщика только после полной сдачи объекта.

Также Правительством РФ планируется создание компенсационного государственного фонда долевого строительства. На данном этапе предполагается, что для начала строительства застройщику будет необходимо внести в указанный фонд денежную сумму в размере определенного процента от проектной стоимости объекта недвижимости.


Итак, на что же в первую очередь нужно обратить внимание в случае, если Вы решили приобрести жилье и принять участие в долевом строительстве:

1) надежность и репутация застройщика, а также наличие у него всех разрешительных документов (разрешение на строительство; документ о правах застройщика на земельный участок; публикация проектная декларации; соответствие застройщика ряду требований законодательства). *Также рекомендуем, по возможности, ознакомиться с судебной практикой застройщика (подавались ли ранее в адрес застройщика судебные иски, касающиеся нарушенных прав дольщиков), ее можно найти на просторах сети интернет.

2) степень готовности объекта и инвестиционная привлекательность квартиры, которая выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории

3) *после вступления в силу новых поправок законодательства, также обратите внимание на надежность третьей стороны договора - банка (эскроу-агента)

4) в случае, если Вы покупаете квартиру не у застройщика, но на этапе строительства (например, у физического или юридического лица), то есть по средствам договора уступки права требования, добивайтесь предоставления изначального договора долевого строительства между застройщиком и первым приобретателем. В данном договоре нас интересует указанная в нем дата окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, следует осведомиться у продавца о наличии возможных обременений, наложенных на квартиру (залог, покупка с привлечением материнского капитала и пр.)


*для Вашего удобства также публикуем образцы договоров и перечень документации, который Вы вправе требовать у застройщика:






Файлы для загрузки:

Договор (23 Кб)

Документация застройщика (14 Кб)

Уступка (66 Кб)



Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word