Информация для граждан-участников долевого строительства: законно ли уменьшать неустойку при невыполнении застройщиком условий договора?


Уменьшение неустойки по спорам, возникающим из договора участия физического лица в долевом строительстве, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика, с обязательным указанием мотивов принятия судом такого решения - такой вывод можно сделать при ознакомлении с Определением Верховного Суда от 04.09.2018 № 46-КГ18-38.

История дела: по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать дольщику квартиру. Обязательство по оплате квартиры дольщиком было исполнено в полном объёме, однако застройщик обязательство по передаче квартиры в установленный договором срок не исполнил.

Дольщик обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за период с 11 февраля 2016 г. по 25 июля 2017 г. в размере 846 690,45 руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы, возмещении убытков в виде расходов по найму квартиры в размере 170 000 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. С застройщика в пользу истца взысканы неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в размере 80 000 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 45 000 руб., а всего 135 000 руб. Суд снизил размер подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.


Верховный Суд РФ не согласился с решением судов первой и апелляционной инстанции в части уменьшения размера взысканной неустойки, указав при этом в своём Определении от 04.09.2018 № 46-КГ18-38, что:

«Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрено, что застройщик обязан передавать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей статьей неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что применение ст.333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Как разъяснено в п.9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда РФ, применение положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

Стоит также отметить, что какого-либо несогласия с размером предъявленной неустойки застройщик в рамках данного судебного процесса не заявлял. При таких обстоятельствах снижение размера неустойки по инициативе суда нельзя признать правомерным.









Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word