Потребителям услуг в сфере долевого строительства об изменениях в законодательстве с 2017 года. Условия договора долевого участия.

 

Внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) и вступившие в силу с 1 января 2017 года, изменения, помимо правового положения застройщиков, существенно затронули содержание договора долевого участия в строительстве (далее - договор ДУ), права и обязанности сторон. В статье продолжаем информировать о нововведениях, которые необходимо учитывать дольщикам, приобретающим недвижимость на основании договоров ДУ.

Об условиях договора долевого участия.

Согласно действовавшим и ранее нормам условие о передаваемом дольщику объекте и его характеристиках являются существенными условиями договора ДУ и их несогласование влечет риск признания договора незаключенным. Вместе с тем существенно конкретизированы требования к описанию объекта.

Так, в договоре ДУ в части описания объекта должен приводиться, в числе прочего, план такого объекта, отражающий расположение по отношению друг к другу его частей, местоположение объекта на этаже многоквартирного дома (иного строящегося здания), должна быть указана площадь объекта, количество и площадь входящих в его состав комнат, вспомогательных помещений. В отношении самого многоквартирного дома (иного строящегося здания) требуется указывать его общую площадь, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

В связи с наделением застройщика с 1 января 2017 года правом использования привлеченных денежных средств для строительства объектов социальной инфраструктуры и оплаты целевых кредитов на их строительство, претерпели изменения и условия договора долевого участия. Согласно ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ в качестве существенного условия в договоре ДУ подлежат обязательному включению сведения о возводимых объектах: о назначении объекта социальной инфраструктуры, целях и размерах предполагаемых затрат, сведения о заключенных застройщиком договорах о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, сведения об иных заключенных с уполномоченными органами договорах и соглашениях, в рамках которых строится инфраструктура.

Внесенными изменениями предусмотрены новые правила определения цены объекта по договору ДУ. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. При этом важным нововведением является установление Минстроем России понижающих коэффициентов для расчета цены в отношении лоджий, балконов и террас (утверждены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр).

Кроме того, согласно внесенным изменениям уплата цены договора производится дольщиком только после государственной регистрации ДДУ, что также направлено на защиту дольщика от возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных застройщиков.

О правах и обязанностях дольщиков и застройщиков

Необходимо отметить два существенных изменения, направленных на защиту интересов застройщика при исполнении договора ДУ:

  1. дольщик не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства. Таким образом законодательно урегулирован вопрос о праве дольщика немотивированно отказаться от исполнения ДДУ (такой вопрос возникал в связке с вопросом о возможности применения норм Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей");

  2. согласно измененным положениям Закона о приемке объекта дольщиком застройщик освобождается от уплаты неустойки за просрочку в передаче объекта по причине уклонения дольщика от подписания передаточного акта.


В свою очередь, дольщику предоставляются дополнительные гарантии качества передаваемого объекта. Так, согласно п. 1.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ на застройщика теперь возлагается обязанность передать вместе с объектом инструкцию по его эксплуатации, всю необходимую информацию для его эффективного и безопасного использования, предоставить сведения о сроке службы инженерно-технических и конструктивных систем и элементов.

В соответствии с п. 2, 3, 5, 6 ст. 7 Закона № 214 - ФЗ дольщик вправе предъявить к застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Однако теперь Закон № 214-ФЗ специально оговаривает, что такие требования могут быть как направлены в письменной форме самому застройщику, так и сразу предъявлены в судебном порядке.

При предъявлении дольщиком требований к застройщику во внесудебном порядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостатков. Согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ за нарушение указанного срока застройщик теперь обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку в размере одного процента стоимости объекта договора ДУ, если проживание в нем невозможно, либо в размере одного процента стоимости расходов на устранение недостатков, если объект пригоден для проживания. Данное положение является нововведением и разрешает распространенную на практике проблему чрезмерного затягивания застройщиком срока устранения недостатков.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.





Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word